Net Zero Initiative for Real Estate

Résumé exécutif

Le cadre de la Net Zero Initiative (NZI)

Depuis 2018, la Net Zero Initiative (NZI) travaille à la définition d’un cadre de contribution à la neutralité carbone, ambitieux et en accord avec les sciences du climat, pour les entreprises. Plus précisément, les travaux de NZI visent à structurer un cadre d’analyse et de pilotage de l’action climat des organisations incluant la mesure, la fixation d’objectifs et le suivi, autour de trois piliers de contribution distincts : émissions induites (Pilier A), émissions évitées (Pilier B) et séquestrations (Pilier C).

Le rôle de l’immobilier dans l’atteinte de la neutralité carbone planétaire est aujourd’hui clairement établi en ce qui concerne l’empreinte carbone du parc existant et des nouvelles constructions mais également concernant la capacité du secteur à contribuer à la séquestration carbone. L’ambition de ce guide est donc de proposer une déclinaison opérationnelle du référentiel NZI pour l’immobilier tant pour les métiers liés à l’exploitation de bâtiments existants que ceux concernant le développement de nouveaux actifs.

Afin de capitaliser sur l’ambition méthodologique du cadre préexistant et d’y intégrer les enjeux et spécificités du secteur immobilier, ce rapport s’organise autour des trois piliers historiques de la NZI : 

Préambule sur la réglementation RE2020 en France

Depuis janvier 2022, la France dispose d'une réglementation ambitieuse pour la construction neuve : la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Cette réglementation a permis d’introduire la comptabilité des émissions de gaz à effet de serre en « Analyse de Cycle de Vie (ACV) » au cœur des enjeux de conception bâtimentaire et de voir l’ensemble des acteurs immobiliers français monter rapidement en compétence sur ces enjeux environnementaux, préfigurant les évolutions à l’œuvre à l’échelle européenne.

Cependant, le cadre de la RE2020 présente quelques singularités méthodologiques (e.g. l’ACV dynamique) en comparaison des cadres de comptabilité et d’engagement internationaux (GHGP, SBTi, RICS, etc.)[1] utilisés pour le reporting et la stratégie de décarbonation de nombreux groupes immobiliers.

Il existe donc, pour les entreprises françaises, un enjeu de cohérence entre échelle opérationnelle (RE2020) et échelle stratégique (GHGP, SBTi) en matière de comptabilité carbone, de fixation d’objectifs et de définition de plan d’actions. Ce guide vise à résoudre cette problématique en proposant des éléments de compréhension et des outils pour assurer l’alignement entre décision stratégique et action opérationnelle.

Pilier A – Réduction des émissions induites par les activités immobilières

Les référentiels existants tels que le GHG Protocol permettent bien de considérer la majorité des émissions induites par les activités immobilières mais certains postes significatifs manquent à l’appel (émissions liées aux renouvellement de matériaux sur la durée de vie du bâtiment pour la construction, émissions liées aux déplacements des visiteurs pour les foncières commerciales), ce guide vise à compléter ce périmètre.

Également, les enjeux de cohérence méthodologique entre échelles opérationnelle et stratégique imposent de s’approprier plus spécifiquement les indicateurs de comptabilité carbone issus des ACV projets en intégrant fortement la compétence climat et en se dotant des outils pertinents.

Concernant les objectifs de décarbonation du secteur, la Science Based Target initiative a publié en août 2024 la version définitive de la guidance SBTi Buildings. Cette nouvelle déclinaison sectorielle renforce l’ambition et affine les trajectoires historiques de la SBTi tant pour les métiers de la gestion de parcs existants que de ceux du développement d’actifs neufs.

Au regard de l’ambition des trajectoires de décarbonation attendues pour le secteur et des enjeux méthodologiques associés, une analyse fine de l’impact des différents leviers d’actions disponibles s’impose. Notamment, il devient essentiel d’interroger l’impact de ces leviers suivant les trajectoires sectorielles comme celles de la SBTi mais également suivant les échéances réglementaires de la RE2020. Un travail de comparaison spécifique pour différents leviers d’actions en conception est présenté dans ce guide.

Pilier B – Contribution des activités immobilières à la réduction globale des émissions 

Les activités immobilières d’exploitation, de rénovation et de construction peuvent contribuer à éviter des émissions, c’est-à-dire contribuer à réduire les émissions au-delà de son périmètre de comptabilité directe (par exemple chez ses clients, chez ses locataires).

Le cadre des émissions évitées constitue un outil précieux pour la contribution du secteur immobilier mais, pour rester pertinent, ce cadre doit respecter des méthodes précises et des garde-fous spécifiques à l’échelle des projets mais également à l’échelle de la stratégie des entreprises contributrices.

Ce guide propose des méthodes de calcul d’émissions évitées pour des opérations de rénovation et de construction neuve. Afin de favoriser l’appropriation de ces nouveaux outils, des cas d’études concrets ont été réalisés avec le bureau d’études Elioth de façon à illustrer le calcul d’émissions évitées pour un projet de rénovation et un projet de construction neuve.

Une stratégie de maximisation des émissions évitées se concentre généralement selon trois axes de travail :

1. L’augmentation du nombre de solutions mises en œuvre (e.g. maximiser le volume de rénovations) ;
2. L’augmentation de la performance des solutions (e.g. chercher systématiquement la sortie des énergies fossiles et la préservation optimale de l’existant en rénovation) ;
3. L’optimisation des contextes de mise en place des solutions (e.g. prioriser les opérations de rénovation selon le niveau de consommation et le type de vecteur énergétique associé au chauffage).

Pilier C – Contribution des activités immobilières à la séquestration carbone

D’après la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), le secteur du bâtiment devra jouer un rôle important dans l’augmentation des puits de carbone en favorisant le stockage dans les produits à longue durée de vie. L’indicateur « StockC » introduit par la RE2020, permet de quantifier le stock de carbone pour chaque opération neuve mais cet indicateur n’est, pour le moment, pas contraignant. Il semble donc pertinent de mieux le valoriser à l’avenir en tant qu’indicateur de contribution environnementale à part entière (Pilier C).

Le référentiel GHG Protocol on Land Sector & Removals (en cours de finalisation) va introduire un nouveau cadre méthodologique pour la comptabilité des séquestrations. Cependant, ces travaux sont toujours en cours de finalisation et l’approche se focalise prioritairement sur le secteur des terres. Par ailleurs, une première méthode proposée par le Label bas-carbone permet de quantifier les séquestrations selon une approche spécifique à l’immobilier, permettant de se baser sur les indicateurs existants comme l’indicateur « StockC » tout en s’assurant de respecter des garde-fous minimaux rejoignant ceux du GHG Protocol.

Enfin, pour que la séquestration carbone (Pilier C) devienne une contribution à part entière, il est nécessaire de pouvoir fixer des objectifs cohérents et définir une feuille de route permettant d’atteindre ces objectifs. Ce guide répond à ces problématiques en décrivant les niveaux de séquestrations compatibles avec les sciences du climat ainsi que la manière dont ces objectifs peuvent s’articuler dans la chaîne de valeur immobilière (e.g. objectifs partagés entre bailleur et preneurs). Ce guide propose également un cadre d’organisation pour définir une feuille de route et des leviers de contribution au développement des puits par le prisme de ses propres opérations immobilières ou par le biais d’un financement de projets éclairé.

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