Avis de tempête : quelle boussole pour un immobilier utile et résilient ?

Résumé executif

La crise immobilière, qui s’étend depuis de long mois maintenant, nous rappelle chaque jour la chute libre du nombre de nouveaux logements autorisés et mis en chantier en France (à fin 2025, encore environ 20% en-dessous du niveau moyen observé avant la crise sanitaire[1]).

Pourtant, l’évolution projetée du nombre de ménages (issue des projections démographiques associées à l’évolution des modes de vie : décohabitation des ménages, vieillissement de la population et parcours résidentiel, essor du télétravail), tout comme la nécessité de résorber le mal-logement et d’assurer une adéquation géographique entre offre et demande confirment la nécessité de prévoir et d’organiser la mise à disposition de logements supplémentaires au cours des prochaines années. L’étude de référence la plus récente à ce sujet est celle produite par le SDES[2] qui aboutit à un besoin (scénario central) de 4 millions de résidences principales supplémentaires d’ici à 2050[3][4].

Historiquement, ce « besoin de nouveaux logements » a été considéré équivalent à un « besoin de logements neufs », synonyme d’un dynamisme économique local. Cependant, ces constructions neuves ont également été à l’origine d’un étalement urbain et, par conséquent, d’une importante consommation d’espaces naturels et agricoles et d’une empreinte carbone et ressources élevée. Par conséquent, d’un côté, l’urgence environnementale (qu’il s’agisse du dérèglement climatique, de l’érosion de la biodiversité ou de la préservation des sols) nous impose de questionner en profondeur notre activité de construction de nouveaux logements et, dans le même temps, l’impératif social et économique (notamment s’agissant du lien entre logement et emploi) nous enjoint de planifier tout aussi rapidement la mise à disposition de logements supplémentaires accessibles[5].

Cette double contrainte peut aussi être considérée comme une opportunité de transformation de l’industrie immobilière (construction, gestion et valorisation des bâtiments) dans le contexte actuel. En effet, l’immobilier nécessite avant tout une prédictibilité importante du champ d’action (réglementaire, économique, fiscal) dans lequel évoluent les entreprises. En effet, l’instabilité des règles et des solutions proposées génère des fragilités majeures pour le secteur, bien plus que les contraintes associées à ces mêmes règles.

Or, l’impératif écologique, s’il s’impose à nous, peut devenir le déclencheur d’une politique de la construction planifiée et stable dans le temps et donc la condition d’un cadre favorable au développement des activités immobilières. Pour cela, il est nécessaire de décrire correctement cet impératif afin qu’il soit compris et partagé de tous, puis de le traduire en voies de progrès opérantes, c’est-à-dire en solutions concrètes et éprouvées par les acteurs de terrain afin de fédérer les énergies et mettre le secteur au service de ce besoin essentiel qu’est le logement.

En prenant un pas de recul, on observe que des voies d’optimisation existent déjà bien qu’elles restent à définir et à tester opérationnellement : la mobilisation du parc vacant, la transformation de bureaux ou de commerces en logements, la densification du bâti existant (par extensions, surélévations ou divisions de logements) ou encore la rénovation ambitieuse de logements aujourd’hui obsolètes (voire indignes). La solution pourrait donc déjà être là en bonne partie. Cependant, deux exigences majeures devront accompagner ces changements de pratiques du secteur : garantir une libération des énergies fossiles grâce à une ambition bas carbone, tant dans les matériaux utilisés que dans la performance énergétique des logements produits, et assurer une adéquation fine entre offre de nouveaux logements et besoins territoriaux[6]. 

Si l’identification de ces « gisements » constitue une première étape primordiale, il sera également nécessaire de faire émerger un cadre favorable à ces approches alternatives de développement de nouveaux logements. Cela implique certainement de revisiter la législation à l’image de la proposition de loi « pour réussir la transition foncière »[7] mais aussi d’accompagner l’émergence de nouveaux imaginaires collectifs autour de l’habitat : revaloriser le lien social et le potentiel de l’existant, rappeler la résilience à l’échelle des quartiers et dépasser l’idée selon laquelle le logement neuf seul peut contribuer pleinement au confort et à la qualité de vie.

Adresser l’ensemble de ces enjeux dans leur complexité, c’est justement la mission que s’est fixée Carbone 4 en accompagnant les décideurs à se munir d’une boussole stratégique afin d’assurer la résilience du modèle d’affaire de leur entreprise dans une économie de plus en plus contrainte par les limites planétaires. Il s’agit d’identifier les leviers de réduction de la dépendance aux énergies fossiles en maîtrisant les coûts de mise en œuvre (Carbone 4 Conseil + Hub des Prescripteurs Bas-Carbone), d’interroger la résilience des actifs et de leur écosystème face aux dérèglements climatiques déjà engagés (OCARA[8]) et d’assurer une projection du modèle d’affaire dans un cadre de contraintes mouvantes grâce à la prospective stratégique (IF initiative[9]).